Trust estero e società immobiliare: la cessione delle partecipazioni è imponibile in Italia

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta a interpello n. 201 del 5 novembre 2026, ha chiarito che la cessione di partecipazioni in una società estera proprietaria di un immobile situato in Italia non può essere assimilata, attraverso l’istituto dell’interposizione soggettiva, alla vendita diretta dell’immobile. La plusvalenza eventualmente realizzata dal trust estero che detiene le partecipazioni risulta pertanto imponibile in Italia, anche quando l’immobile sottostante sia posseduto da oltre cinque anni.

Il caso riguardava un trust discrezionale e opaco costituito nelle Isole Vergini Britanniche nel 1997, titolare dell’intero capitale di una società estera il cui unico attivo era rappresentato da un immobile abitativo situato in Italia, nel Comune di Volterra, detenuto da più di cinque anni.

Il trustee riteneva che la società dovesse essere considerata fiscalmente interposta rispetto al trust, in quanto priva di un’autonoma struttura organizzativa, finanziata dallo stesso trust e utilizzata esclusivamente per detenere l’immobile, messo a disposizione dei beneficiari come casa vacanze. A sostegno di tale qualificazione venivano inoltre evidenziati i rapporti organizzativi tra il trustee e l’amministratore della società.

L’obiettivo era ottenere il riconoscimento dell’interposizione ai sensi dell’art. 37, comma 3, del D.P.R. n. 600/1973, così da assimilare la futura cessione delle partecipazioni a una vendita diretta dell’immobile. Secondo il trustee, tale qualificazione avrebbe consentito di applicare l’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, escludendo la tassazione della plusvalenza in ragione del possesso ultracinquennale dell’immobile.

L’Agenzia non condivide questa impostazione. L’interpello previsto dall’art. 37, comma 4, del D.P.R. n. 600/1973 consente infatti di verificare a quale soggetto debba essere imputato un reddito formalmente attribuito a un altro soggetto, ma non può essere utilizzato per modificare la natura giuridica dell’operazione.

Nel caso esaminato, l’oggetto della cessione rimane la partecipazione societaria e non l’immobile, che continua a essere di proprietà della società estera. Trova quindi applicazione l’art. 23, comma 1-bis, del TUIR, introdotto dalla Legge n. 197/2022, che considera prodotti in Italia i redditi derivanti dalla cessione di partecipazioni in società estere il cui valore, per oltre il 50%, deriva direttamente o indirettamente da immobili situati nel territorio italiano, in qualsiasi momento dei 365 giorni precedenti la cessione.

La risposta conferma pertanto che il possesso ultracinquennale dell’immobile non esclude la tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione della società che lo detiene.

I nostri Professionisti rimangono a disposizione per fornire ulteriori chiarimenti.